איך האזרחות שלכם חוסכת לכם עשרות אלפי אירו ברכישת דירה באירופה

כשמשקיע ישראלי יושב מול טבלת אקסל שמציגה מספרים שנראים טוב, עם תשואה ברוטו מפתה, שוק יציב יחסית וביקושים עולים לחיים בברלין או בבוקרשט, שתי ערים עם פוטנציאל משמעותי. אבל אז, בשורה אחת בטבלה, מתחילים להופיע הפערים:

ריבית מעט גבוהה יותר, מס רכישה מעט שונה, דרישות מימון קשיחות יותר, וכל "מעט" כזה שמצטבר לאורך שנים, הופך לעשרות אלפי אירו. אבל מה שרוב המשקיעים לא מבינים בתחילת הדרך, הוא שהשאלה היא מי אתם מבחינת המדינה שבה אתם קונים.

האזרחות שלא חשבתם עליה והפער הכלכלי שהיא סוגרת בין משקיעים חכמים למשקיעים זרים

הנקודה שחשוב להבין היא שיש פערים משמעותיים בין משקיעים שנחשבים לזרים, לבין משקיעים שיש להם אזרחות אירופאית.

עם הייעוץ והליווי של הצוות במשרד עורכי הדין תותי-אשבל, תוכלו לבדוק את האפשרות שלכם לקבלת אזרחות בכל אחת מהמדינות האירופאיות, ולהגשים את החלום על שדרוג משמעותי באיכות החיים.

כך אזרחות אירופאית משנה לחלוטין את תנאי ההשקעה בנדל"ן

כשאתם רוכשים נכס בברלין או בבוקרשט כישראלים, אתם נכנסים אוטומטית לקטגוריה של משקיעים זרים, והמשמעות היא פרופיל סיכון אחר בעיני הבנקים והרשויות.

אבל אנשים שמחזיקים באזרחות אירופאית, גרמנית, רומנית או אחרת, נתפסים כ"מקומיים, והמשמעות שונה לחלוטין. לאנשים עם דרכון גרמני, למשל, הבנקים נוטים להציע ריביות נמוכות יותר באופן עקבי, משום שהסיכון הנתפס נמוך יותר והיכולת לאכוף התחייבויות גבוהה יותר.

ברומניה התמונה אפילו חדה יותר, ומשקיעים זרים נתקלים במקרים רבים בדרישות הון עצמי גבוהות יותר (לעיתים 30%–40%), בעוד שאזרחים מקומיים יכולים לקבל מסלולים עם מימון גבוה וריביות נוחות יותר, כחלק ממדיניות עידוד דיור מקומי.

כך פער קטן בריבית הופך לעשרות אלפי אירו, ומה זה עושה לתשואה שלכם

ריבית היא אחד המשתנים הקריטיים ביותר בכל השקעת נדל״ן, אבל גם אחד הפחות מורגשים בתחילת הדרך. ברוב המקרים, משקיע זר ייתקל בריבית גבוהה יותר בגלל הזהות שלו. בברלין, לדוגמה, אזרח גרמני או תושב קבע יכול לקבל ריבית סביב 2.5%–3.5% (בהתאם לשוק ולפרופיל האשראי), בעוד שמשקיע זר עשוי לשלם 3.5%–5% ואף יותר.

לאורך זמן, ההפרש הזה מתורגם ישירות לעלות מימון גבוהה משמעותית, והמשמעות היא גם שחיקה בתשואה נטו. עסקה שנראית מצוינת על הנייר – עלולה להפוך לבינונית מאוד אחרי שמכניסים את עלויות המימון האמיתיות.

איך מחשבים את המיסוי

אחד ההבדלים המשמעותיים בין משקיעים זרים למקומיים טמון במיסוי ובאופן שבו המדינה מתייחסת אליכם. בגרמניה, מס רכישה נע בין כ-3.5% ל-6.5% תלוי במדינה הפדרלית, ולמרות שהמס הזה חל על כולם, ההבדל מתחיל לאחר הרכישה ומתבטא במס על הכנסות משכירות ובאפשרויות קיזוז.

אזרחים או תושבים מקומיים מקבלים גישה רחבה יותר להטבות מס, ניכויים והכרה בהוצאות, בעוד שמשקיעים זרים מוגבלים יותר, בעיקר כשאין להם פעילות כלכלית נוספת במדינה. עם דרכון רומני, מס הרכישה נמוך יחסית, אבל ההבדלים מתבטאים בעיקר במס על רווחי הון וביכולת לנהל מבנה מס יעיל.

האזרחות שלכם קובעת את איכות ההשקעה

כשבוחנים השקעת נדל"ן באירופה, קל להתמקד במחיר למ"ר, בתשואה הצפויה או במיקום הנכס. אבל המשקיעים הנבונים יודעים שהיתרון החשוב נמצא בזהות הפיננסית שאתם מביאים איתכם לעסקה.

אז אם אתם מעוניינים לרכוש דירה בברלין או בבוקרשט, עם האזרחות האירופאית תוכלו לקבל עסקה מצוינת. מומחי האזרחות הזרה במשרד עורכי הדין תותי-אשבל יבדקו את זכאותכם לקבלת האזרחות במדינה שאתם מעוניינים בה, וידריכו אתכם לאורך כל התהליך.